Inloggen
Als je een woning gaat kopen of verkrijgt, is het belangrijk om rekening te houden met alle bijkomende kosten. Eén van die bijkomende kosten is vaak de overdrachtsbelasting. Vaak, maar niet altijd. Soms hoef je namelijk geen overdrachtsbelasting te betalen. Maar meestal wel. En hoe hoog is die overdrachtsbelasting dan? Dat is in veel gevallen 2% van de waarde van de woning die je koopt. Maar in sommige gevallen 8%. Of een combinatie van die tarieven. En er zijn nog meer tarieven en regels binnen de overdrachtsbelasting om rekening mee te houden. Het is lastiger dan veel mensen denken. En dat kan nogal wat uitmaken als je wil weten of je de woning kan betalen of niet!
De hoofdregels zijn simpel
Koop je een woning en ga je daar zelf in wonen, dan zijn de regels redelijk eenvoudig.
Je betaalt dan 2% van de waarde van die woning aan overdrachtsbelasting. Alleen als je jonger bent dan 35 jaar en een woning koopt die minder kost dan € 555.000 (2026), kun je in aanmerking komen voor een vrijstelling. Je hoeft dan dus helemaal geen overdrachtsbelasting te betalen. Deze ‘startersvrijstelling’ kun je maar één keer toepassen. Dus als je die al gebruikt hebt, kun je die niet voor een volgende aankoop gebruiken. Ook niet als je nog steeds jonger dan 35 bent en de nieuwe woning minder kost dan € 555.000.
En met z’n tweeën een woning kopen, dan?
Het wordt ingewikkelder als je met z’n tweeën of meer personen samen een woning koopt. Dan wordt per persoon gekeken of hij in aanmerking komt voor de startersvrijstelling. Daarbij is de waarde van de hele woning wel het meetpunt. Tenminste, als je de woning gezamenlijk gaat gebruiken. Dus als je een woning koopt van € 700.000 en je koopt elk de helft van de woning om hem samen te gebruiken, dan kun je de startersvrijstelling niet gebruiken, ook al ben je jonger dan 35 jaar. Maar als je die woning verdeelt, waarbij ieder een eigen helft gebruikt, dan kan elk van hen weer wel gebruik maken van die vrijstelling. Dan moet er wel sprake zijn van duidelijk afgescheiden zelfstandige woongedeelten. Bijvoorbeeld als je samen met een vriend of vriendin een huis koopt, met wie je geen relatie hebt en ook geen gezamenlijke huishouding gaat voeren.
En die garagebox of extra grond erbij kopen?
Het kan zijn dat je de kans krijgt om niet alleen de woning, maar daarnaast een extra onroerend goed te kopen. Bijvoorbeeld een garagebox. Of een nabijgelegen stuk grond. Het kan zijn dat je dan over dit extra onroerende goed hetzelfde tarief betaalt als over de woning zelf, dus 2% of niets. Maar dat kan alleen als je dat onroerend goed tegelijk met de woning aanschaft. Bovendien moet de Belastingdienst beoordelen dat die garagebox of dat stuk grond een ‘aanhorigheid’ is. Dat is een term waarmee bedoeld wordt, dat het extra onroerende goed bij de woning hoort. Dat is vaak lastig te bepalen.
Is het geen aanhorigheid, of koop je het extra onroerende goed pas nadat je de woning hebt gekocht? Dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting over die aankoop!
Een woning kopen voor een ander
Het kan ook zijn dat je een woning koopt waar je niet zelf in gaat wonen. Je koopt de woning bijvoorbeeld voor je kind. Of je koopt de woning om ‘m te verhuren. In die gevallen betaal je 8% over de waarde van die woning.
Het komt ook voor dat je een woning koopt om er zelf in te gaan wonen, maar je bedenkt je al heel snel. Je wil binnen 6 maanden alweer verhuizen. Dan heb je eerst (bijvoorbeeld) 2% overdrachtsbelasting betaald, maar vindt de Belastingdienst dit achteraf onterecht. Je hebt volgens hen dan onterecht het lage tarief gekregen. Je moet dan achteraf nog eens 6% nabetalen!
Een Financieel Planner weet raad
Ga je een woning kopen, en wil je precies weten waar je aan toe bent? Schakel dan een gecertificeerd Financieel Planner in. De Financieel Planner kijkt welke regels in de overdrachtsbelasting precies op jouw situatie van toepassing zijn. En geeft ook inzicht in alle andere bijkomende kosten. Nog belangrijker: hij kijkt hoe je kunt vermijden dat je meer overdrachtsbelasting betaalt dan nodig. Daarvoor is heel specifieke kennis nodig, en dat is precies de kennis die de Financieel Planner heeft!
