Inloggen
Vanaf 2028 treedt waarschijnlijk de veelbesproken aanpassing van de inkomstenbelasting in, waarin het vermogen in box 3 zal worden belast aan de hand van het werkelijk rendement. In de huidige overbruggingswet wordt dit vermogen belast op basis van een fictief rendement, een aanname van de belastingdienst. Daarbij heb je de mogelijkheid om zelf te kiezen voor het werkelijke rendement als dat gunstiger uitpakt. Dit blijft zo voor de jaren 2026 en 2027. Het fictieve rendement is afhankelijk van de vermogenscategorie: spaargeld wordt tegen een veel lager fictief rendement aangeslagen dan overige bezittingen, zoals aandelen en tweede woningen.
Hoe tweede woningen nu worden belast
In de huidige wetgeving wordt een vakantiewoning of een tweede woning die je verhuurt, aangeslagen tegen het fictieve rendement van de categorie ‘overige bezittingen’. De werkelijke stijging van de verkoopwaarde of de werkelijke huurinkomsten tellen niet mee, tenzij dit rendement lager ligt dan het fictieve rendement. Dan zou je kunnen kiezen voor het werkelijke rendement. Na aftrek van het heffingsvrije vermogen, het bedrag waarover je geen box 3-belasting verschuldigd bent, betaal je 36% belasting in box 3. Dat wordt jaarlijks afgerekend bij de aangifte inkomstenbelasting.
Vermogensaanwas en vermogenswinst
Vanaf 2028 wijzigt de wet voor de inkomstenbelasting in box 3. Vanaf dan wordt het werkelijke rendement berekend.
Daarbij is een tweesporenbeleid gehanteerd: vermogensaanwas en vermogenswinst.
- Vermogensaanwas is bijvoorbeeld de waardestijging van aandelen in een kalenderjaar.
- Vermogenswinst is de winst bij verkoop van bijvoorbeeld een tweede woning. Die winst wordt pas bekend bij de verkoop. Tot die tijd telt de jaarlijkse waardestijging niet mee.
Dat betekent dat winst op aandelen elk jaar direct wordt belast. Heb je het jaar ervoor verlies gemaakt, dan mag je dat verrekenen. Een waardestijging van je tweede woning of vakantiewoning wordt daarentegen niet direct belast. Die belasting wordt uitgesteld totdat de winst erop wordt gerealiseerd. Wel worden de (huur)inkomsten van die tweede woning direct belast.
Woningprijzen en uitgestelde belasting als financieel voordeel
Laten we kijken naar de waardestijging van woningen in Nederland.
- In 1995 lag de gemiddelde verkoopprijs van een eengezinswoning nog op (omgerekend) € 93.750.
- Begin 2026 ligt dat op € 502.000. Dat komt neer op een jaarlijkse stijging van 5,7%.
Over dat rendement betaal je pas belasting bij de verkoop van de tweede woning of vakantiewoning. Op basis van een gemiddelde woning wordt er dan circa € 10.300 per jaar aan belasting in box 3 uitgesteld. Zou je dit beleggen in bijvoorbeeld aandelen, dan betaal je (bij hetzelfde rendement) dit bedrag dus ieder jaar. En over die betaalde belasting kun je geen rendement meer maken.
Keert de tweede woning terug als aantrekkelijke investering?
De overheid heeft de afgelopen jaren verschillende maatregelen genomen om het kopen van een tweede woning te ontmoedigen. Dat leidde tot een terugtrekkende beweging van beleggers in tweede woningen, met als gevolg een lagere beschikbaarheid van huurwoningen. De belastingmaatregel in box 3 vanaf 2028 kan er juist weer toe leiden dat steeds meer Nederlanders wél weer voor een tweede woning kiezen in plaats van beleggen in bijvoorbeeld aandelen. Totdat de volgende aanpassing op deze wet zich aandient, want vrijwel de gehele Tweede Kamer wil dat de wet opnieuw wordt aangepast, omdat niemand zich echt kan vinden in deze nieuwe wetgeving.
Raadpleeg een Gecertificeerd Financieel Planner
Een gecertificeerd financieel planner kan helpen om de gevolgen van wetgeving door te rekenen, kansen en risico’s inzichtelijk te maken en keuzes te vertalen naar een persoonlijk, toekomstbestendig plan. Juist bij complexe beslissingen, zoals het al dan niet investeren in een tweede woning, kan onafhankelijk en deskundig advies het verschil maken.
