Inloggen
Je hebt jouw droomhuis gevonden: een eigen huis, een vakantiewoning of misschien wel een beleggingspand wat je voor een goede prijs kunt verhuren. De prijs past binnen je budget en je bent in gedachten al de nieuwe eigenaar. Maar voordat je de champagne opent, is er een belangrijke kostenpost die je niet mag vergeten: overdrachtsbelasting.
Wat is het precies, hoeveel betaal je en … waar moet je om denken?
Overdracht, verkrijgen en aanhorigheden
De naam zegt het al: bij de overdracht van een woning naar een nieuwe eigenaar, zal er belasting betaald moeten worden over de waarde van de woning door deze nieuwe eigenaar. De waarde van de woning is meestal gelijk aan de koopsom zoals vermeld in de koopovereenkomst. Ook bij het overdragen van andere onroerende zaken zoals winkels, kantoren en grond moet er overdrachtsbelasting betaald worden. Een overdracht van een woning is vaak bij de aankoop van een woning. Maar het kan ook gaan om het verkrijgen van (een aandeel in) een eigendom als gevolg van bijvoorbeeld een schenking, erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik of appartementsrecht. Verder hoort bij de woning ook de aanhorigheden zoals tuin, serre, schuur of garage.
Tarief van 2% of 10,4%?
De tarieven zijn:
- Voor een woning waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen: 2%;
- Wanneer het geen woning is waarin je zelf gaat wonen: 10,4%.
Verklaring overdrachtsbelasting 2% tarief
Wanneer je zelf in de woning gaat wonen, moet je verklaren dat je zélf voor langere tijd in de woning gaat wonen. Dit gebeurt bij het passeren van de notariële leveringsakte van de woning. Deze verklaring moet vóór de overdracht van de woning in het bezit zijn van de notaris.
Waarvoor geldt het tarief van 10,4%?
Voor alle onroerende zaken waarin je niet zelf gaat wonen, geldt het tarief van 10,4%. Denk hierbij aan een tweede woning in jouw geliefde vakantie omgeving maar ook het huis wat je wilt kopen voor je studerend kind, zodat hij of zij daar met een aantal studiegenoten kan gaan wonen. Het tarief van 10,4% geldt ook voor verdere beleggingspanden, bedrijfspanden, percelen onbebouwde grond en ook een garage bij je huis die je later koopt.
Tarief 0% – startersvrijstelling
Het 0% tarief, de startersvrijstelling, is van toepassing wanneer je voldoet aan de volgende vier voorwaarden:
- Je verkrijgt een woning waarin je zélf voor langere tijd gaat wonen;
- Je bent tussen de 18 en 35 jaar oud op het moment dat je de woning verkrijgt (het moment van ondertekening van de notariële leveringsakte bij de notaris);
- De waarde van de woning mag niet hoger zijn dan € 525.000 (2025) op het moment dat je de woning verkrijgt;
- Je hebt niet eerder gebruik gemaakt van de startersvrijstelling.
Ook als je al in een koopwoning woont en nu een andere woning wilt kopen, dan kun je in aanmerking komen voor de startersvrijstelling, zolang je maar voldoet aan de voorwaarden.
Wat je verder moet weten over de startersvrijstelling
Wanneer je samen met bijvoorbeeld je partner een woning verkrijgt en één van jullie voldoet niet aan de voorwaarden, dan geldt de vrijstelling alleen voor degene die wel aan de voorwaarden voldoet. De vrijstelling wordt dan berekend over het deel van de woning dat die persoon verkrijgt.
Om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling, moet je ook een verklaring ondertekenen bij de notaris die voor de overdracht van de woning in het bezit moet zijn van de notaris.
Bij een aantal situaties moet je goed nagaan of de startersvrijstelling gebruikt kan worden:
- Je verbouwt de woning voordat je er gaat wonen;
- Je kunt de woning niet zelf bewonen door onvoorziene omstandigheden;
- Je gaat een deel van de woning verhuren;
- De woning maakt deel uit van een bedrijfspand.
De startersvrijstelling geldt niet voor (te verbouwen) bedrijfsgebouwen en bedrijfsruimtes, afzonderlijke garageboxen en grond bestemd voor woningbouw.
Je bent overigens niet verplicht om de startersvrijstelling te gebruiken. Wanneer je kiest voor het verlaagde tarief van 2%, dan kun je bij een volgende woning alsnog gebruik maken van de startersvrijstelling. Uiteraard moet je dan nog steeds jonger zijn dan 35 jaar en voldoen aan de overige voorwaarden die dan gelden.
Geen overdrachtsbelasting
Bij de volgende situaties hoeft je geen overdrachtsbelasting te betalen:
- Wanneer je de woning (of ander onroerende zaak) erft;
- Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt;
- Wanneer je na een scheiding de volledige eigenaar wordt van een woning of een stuk grond dat eerder gezamenlijk eigendom was;
- Wanneer je mede-eigenaar wordt van een woning (of andere onroerende zaak) door het aangaan van een geregistreerd partnerschap of een huwelijk onder gemeenschap van goederen met iemand die al eigenaar is van die woning (of andere onroerende zaak).
Verrekening van overdrachtsbelasting
- Wanneer je de woning (of ander onroerende zaak) via een schenking ontvangt, is er wel overdrachtsbelasting verschuldigd. Omdat het hier om een schenking gaat, moet er ook schenkbelasting betaald worden. De overdrachtsbelasting die dan al is betaald, kan verrekend worden met de schenkbelasting voor zover er sprake is van samenloop.
- Wanneer je de woning binnen zes maanden weer verkoopt, dan hoeft er niet voor de tweede keer overdrachtsbelasting betaald te worden. De wet gunt dit voordeel aan de koper, maar in de koopakte kun je afspreken dat dit voordeel aan de verkoper toekomt. Dit laatste houdt in dat de koper bovenop de koopprijs nog een extra bedrag betaalt aan de verkoper.
Meer weten?
De wetgeving m.b.t. de overdrachtsbelasting is niet eenvoudig. Omdat er veel bij komt kijken, is het verstandig om een financieel planner in te schakelen. Je wordt dan niet alleen goed geïnformeerd maar er wordt ook naar jouw gehele financiële situatie gekeken. Zo weet je zeker dat alles goed geregeld en kun je met vertrouwen je handtekening zetten bij de notaris én de champagne openen!
