Tweede huis: vakantie of belegging?

Datum: 16-07-2019 In: Vermogensopbouw

Vooral in de zomermaanden dromen veel mensen er wel eens van, een tweede huisje in het bos of aan zee. Nederland kent steeds meer luxe vakantieparken waar u een vakantiewoning kunt kopen. De aanschaf van een vakantiewoning lijkt een goede belegging. Behalve dat u er even lekker tot rust kunt komen, levert uw investering ook nog een mooi rendement op uit de verhuur ervan. Echter om een weloverwogen beslissing te nemen is het goed om eerst alle voor- en nadelen op een rij te hebben.

Totaalrendement
Net als bij ander vastgoed bestaat het totaalrendement van een vakantiehuis uit twee delen: de huuropbrengsten en de mogelijke waardegroei die wordt gerealiseerd bij verkoop in de toekomst. Die laatste is lastig om in te schatten. De rendementen op de markt voor recreatiewoningen zijn sterk afhankelijk van de locatie en de faciliteiten in en om het park. Houd ook rekening met de bijkomende kosten bij aankoop, zoals overdrachtsbelasting bij een bestaande woning en btw over een nieuw te bouwen vakantiewoning.

Btw
Een belangrijke besparing op de investering in een nieuwe vakantiewoning kan worden behaald door de woning als ondernemer aan te kopen. De btw die is verschuldigd is dan namelijk – onder voorwaarden – terug te vorderen. Welk deel van de btw u mag aftrekken bij de aankoop is afhankelijk van het aantal dagen dat de woning daadwerkelijk wordt verhuurd. De eigenaar moet bij de btw-aangifte bij de aankoop aangeven welk deel van het jaar de woning naar verwachting wordt verhuurd. Alleen over dat deel mag de btw worden afgetrokken.

Huurrendement
Binnen het totaalrendement zijn ook huurinkomsten van belang. Een inschatting van de opbrengst kan worden gemaakt aan de hand van de bezettingsgraad van vergelijkbare woningen. Maar garanties zijn er niet. Vergeet niet de huurinkomsten jaarlijks aan te passen aan de inflatie of controleer dat de verhuurorganisatie dat doet. Van de huurinkomsten moeten meestal nog kosten af. Die gaan direct ten koste van uw rendement.
Houd verder rekening met de terugkerende kosten voor onderhoud en de vermogensrendementsheffing. De waarde van de woning (door de gemeente bepaalde WOZ-waarde) wordt jaarlijks opgeteld bij het vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting en wordt belast tegen een tarief tussen de 0,58 en 1,68 procent afhankelijk van uw totalen box 3-vermogen. Gaat het om een recreatiewoning op een park, dan betalen de eigenaars een parkbijdrage.

Garantie
Aankoop met een zogeheten huurgarantie door de parkorganisatie kan aantrekkelijk zijn. De organisatie neemt de exploitatie en veel bijkomende kosten over en garandeert een aantal jaar een bedrag aan huurinkomsten. Is er een rendementsgarantie houdt u er dan rekening mee dat die garantie zo sterk is als degene die hem uitgeeft. Als de uitbater van het park failliet gaat is uw garantie niets meer waard.

Belasting huurinkomsten
Ook de fiscale behandeling van de huurinkomsten is van belang voor de inschatting van de netto-opbrengsten. Als gevolg van de vermogensrendementsheffing in box 3 blijven de werkelijke huurinkomsten en -kosten buiten de fiscale heffing. Koopt de eigenaar de woning als ondernemer, dan moet er omzetbelasting (btw) van 9 procent (laag tarief) over de ontvangen huur worden afgedragen. Deze wordt door de huurder betaald.

Wilt u weten of een vakantiehuis en de verhuur ervan iets voor u is en wat de mogelijkheden zijn? Neem dan eens contact op met een gecertificeerd financieel planner.