Koopt u een nieuwbouwwoning? Let dan hierop!

Datum: 21-01-2020 In: Wonen

Het aankoopproces van een nieuwbouwwoning verschilt sterk met die van een bestaande woning. Zo is op het moment dat u de woning koopt, deze meestal nog niet gebouwd. U koopt uw woning ‘vanaf een tekening’. Het hypotheekproces is hierop afgestemd.

Nieuwbouwwoningen zijn duurzaam. Ze beschikken tegenwoordig over zonnepanelen, een warmtepomp en de juiste isolatie en beglazing. Deze energiebesparende maatregelen verhogen het comfort van de woning en zorgen voor een besparing. Goed voor uzelf en het milieu. Geen wonder dat er veel animo is voor een nieuwbouwwoning.

Financiële haalbaarheid
Als u een nieuwbouwwoning wilt kopen, dan zal de verkopende makelaar u veelal vragen of u al met een adviseur hebt gesproken over de haalbaarheid van de hypotheek. Daarbij kijkt de adviseur naar uw financiële situatie om te beoordelen of u de koopsom en het eventuele meerwerk kunt betalen. Hier zijn dezelfde regels van toepassing als bij het verkrijgen van een hypotheek op een bestaand huis.

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning kunt u ervoor kiezen om tijdens de bouw direct een luxere badkamer, keuken of andere extra’s op te nemen. Dit wordt meerwerk genoemd. U kunt onder voorwaarden de kosten voor het meerwerk in de hypotheek opnemen. Uiteraard moet dit wel binnen de voor u maximale hypotheeklening passen.

Eerst bouwrente daarna hypotheekrente
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning hebben we het tijdelijk niet over hypotheekrente, maar over bouwrente. Dit omdat de woning nog gebouwd moet worden. Het bedrag voor de koopsom dat u leent, blijft bij de geldverstrekker op een geblokkeerde rekening staan. Dit wordt het bouwdepot genoemd. Op basis van de bewijsstukken in de vorm van bonnen en facturen maakt de geldverstrekker de termijnen over naar de bouwer. Bouwrente die u betaalt na het tekenen van het voorlopige koopcontract, maar voor het tekenen van de hypotheekakte is fiscaal aftrekbaar. De rente die u eventueel moet betalen aan de aannemer – omdat hij al met de bouw was begonnen voordat u het koopcontract tekenende – is fiscaal niet aftrekbaar.

U betaalt vanaf de dag van verstrekking over de gehele lening hypotheekrente. Echter, over het deel dat nog niet is uitgekeerd of nog niet aan de bouwer is uitbetaald, ontvangt u een depotrentevergoeding. Doorgaans is deze vergoeding gelijk aan de verschuldigde hypotheekrente. De praktijk is dat een geldverstrekker gedurende maximaal twee jaar een depotrentevergoeding geeft. Per saldo betaalt u zodoende tijdens de bouw een steeds groter bedrag aan hypotheekrente, net zolang totdat de bouw helemaal af is. Vanaf dat moment betaalt u maandelijks de hypotheekrente over het dan aanwezige saldo van de hypotheek. De bouwrente tijdens de bouw van uw huis is net als de hypotheekrente aftrekbaar voor de belastingen.

Rentedepot
Omdat u tijdens de bouwperiode tijdelijk een woning huurt dan wel nog in uw oude woning met bijbehorende hypotheeklasten blijft wonen, krijgt u tijdens de bouw te maken met dubbele woonlasten. Deze lasten kunt u mogelijk verlagen, door bij diverse geldverstrekkers te verzoeken om een rentedepot. Uit het rentedepot worden uw toekomstige rentelasten tijdens de bouw voldaan. Dit verlaagt uw woonlasten. Let op: de rente die u betaalt uit het rentedepot is niet aftrekbaar. Hebt u (deels) een hypotheekvorm waarbij wordt afgelost, dan gaat de volledige aflossing wel gelijk in.

Houd het proces in de gaten
De aankoop van een nieuwbouwwoning is vaak een lang proces. Na het tekenen van de koopovereenkomst en het akkoord van de geldverstrekker, krijgt u van de geldverstrekker een bindend hypotheekaanbod, met daarin alle voorwaarden van de lening. Na het tekenen van het aanbod kan het nog maanden duren voor u bij de notaris de hypotheekakte kunt tekenen. Soms duurt het even voor alle woningen zijn verkocht, of moet de grond nog worden overgedragen. Houd er rekening mee dat de hypotheekofferte een beperkte geldigheidsduur heeft. Het aanbod vervalt afhankelijk van de geldverstrekker drie tot twaalf maanden na de offertedatum. De passeerdatum op de offerte geeft aan voor welke datum de akte bij de notaris moet zijn gepasseerd.

Bereidstellingsprovisie/verlengingskosten
Loopt de bouw uit, dan is het bij diverse geldverstrekkers mogelijk om de geldigheidsduur van uw offerte te verlengen met enkele maanden. Hierdoor hebt u de garantie dat de besproken rente in de hypotheekofferte ook voor de verlengingsperiode geldt. Dit kan voordelig zijn als de rente in de tussentijd stijgt. Wel zal de geldverstrekker hiervoor kosten in rekening brengen. Deze kosten worden aangeduid met de term bereidstellingsprovisie of verlengingskosten. Deze bereidstellingsprovisie is fiscaal aftrekbaar van de inkomstenbelasting en bedraagt gemiddeld 0,25 procent per maand van de hypotheeksom. Deze kosten zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar. Bij sommige geldverstrekkers betaalt u alleen bereidstellingsprovisie als de rente tussentijds stijgt.

Overige kosten
Wilt u een getekende offerte annuleren, dan kan de geldverstrekker daarvoor mogelijk kosten in rekening brengen. Deze annuleringskosten verschillen per geldverstrekker. Bij sommige geldverstrekkers kunt u een getekende offerte kosteloos annuleren.

Naast de koopsom betaalt u voor een nieuwbouwwoning nog diverse kosten. Als u een woning vrij op naam koopt (v.o.n.) betaalt de verkoper een deel van die kosten. Dit zijn de btw of overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de overdrachtsakte en de kosten voor de inschrijving als eigenaar in het Kadaster. Eventuele andere kosten die betrekking op de hypotheek hebben betaalt uzelf. Een voorbeeld hiervan zijn de notariskosten voor de hypotheekakte.

Hebt u een nieuwbouwwoning op het oog, ga dan eerst voor advies langs bij een gecertificeerd financieel planner. Deze kijkt vaak breder dan een reguliere hypotheekadviseur, wat financieel voordeel kan opleveren.