Veel eigenwoningbezitters in de problemen

Datum: 10-04-2018 In: advies

Sinds 14 april 2017 is er veel ophef ontstaan onder hypotheekadviseurs. Dit door uitspraken van toenmalige staatssercretaris van Financiën Wiebes in een kamerbrief.

In deze brief behandeld hij vragen welke zijn ontstaan over de fiscale gevolgen van het initiatiefwetsvoorstel Beperking wettelijke gemeenschap van goederen. Deze wet is inmiddels per 1 januari 2018 in werking getreden. In de kamerbrief gaat hij onder andere in op de toepassing van de eigenwoningregeling bij ongehuwd samenwonenden en gehuwden onder huwelijkse voorwaarden.

Indien deze partners in gelijke delen een woning kopen (beiden voor 50%), worden zij geacht in dezelfde verhouding de hypotheekschuld te zijn aangegaan. Dit kan voor grote problemen zorgen. Zeker als een van de partners in het verleden al een eigen woning gehad heeft, en deze woning met een overwaarde verkocht heeft. De overwaarde moet in mindering worden gebracht op de aankoopprijs inclusief aankoopkosten van de nieuwe woning.

Voorbeeld:

Kiki en Nick kopen gezamenlijk een woning in Arnhem voor een bedrag van € 250.000,-. Voor de aankoop van de woning sluiten zij een hypotheek van € 200.000,- bij een Bank. Voor Kiki is dit haar eerste eigen woning. Nick heeft twee jaar gelden een eigen woning verkocht met een winst van € 50.000,-. Kiki en Nick zijn ongehuwd samenwonenden. Beiden kopen zij de onverdeelde helft van de woning voor een bedrag van € 125.000,-. Kiki mag dit bedrag volledig financieren. Nick mag maximaal € 75.000,- financieren omdat hij zijn overwaarde moet inbrengen in de aankoopprijs van de nieuwe woning. Als Kiki en Nick vooraf geen schriftelijke afspraken maken over de onderlinge schuldverhouding van de afgesloten geldlening bij de bank, gaat de staatssecretaris ervan uit dat beiden een schuld zijn aangegaan van € 100.000,-. Dit heeft grote gevolgen voor Nick. Hij mag immers maar renteaftrek genieten over een bedrag van € 75.000,-. Hierdoor is de rente over een bedrag van € 25.000,- niet aftrekbaar. Nick krijgt een vordering van € 25.000,- op Kiki. Haar leenbehoefte is immers € 25.000,- lager door het bedrag welke door Nick wordt ingebracht.

Op 30 januari 2018 heeft staatssecretaris Snel van het ministerie van financiën in een besluit een “handreiking” geboden voor de gevallen waarbij men vooraf onderling geen schriftelijke afspraken heeft gemaakt over de onderlinge draagplicht van de geldlening. Kiki en Nick kunnen in de belastingaangifte verzoeken om het fiscale verleden van Nick bij helfte te verdelen. Dit kan met terugwerkende kracht Deze verdeling kan op een later tijdstip niet meer worden herzien. Hierdoor wordt de helft van de overwaarde toegerekend aan Kiki. Dit lijkt een ideale oplossing, echter kent deze handreiking ook schaduwkant, welke zich bijvoorbeeld bij een relatiebeëindiging openbaart. Met name voor kiki zijn de gevolgen groot. In de toekomst zal zij mogelijk te maken krijgen met een beperking van de hypotheekrenteaftrek en een lagere leencapaciteit bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek.                                                                                                                                                                                                                         Op link naar site belastingdienst treft u meer informatie aan over de wijze waarop het verzoek in de aangifte moet worden verwerkt. Voor de gemiddelde consument is aangifte niet meer in te vullen. Een vraag onjuist beantwoorden kan grote onomkeerbare gevolgen met zich meebrengen. 

Laat u goed begeleiden bij het maken van de juiste keuzes. Het is verstandig om de onderlinge draagplicht van de gezamenlijk afgesloten geldlening schriftelijk vast te leggen. Dit kan bijvoorbeeld in een samenlevingsovereenkomst of in een vaststellingsovereenkomst.

Auteur: Leen Winter FFP                                                                                                                                                                            leen@lwfd.nl                                                                                                                                                                                                    www.lwfd.nl